Spese registrazione compromesso: a quanto ammontano e a chi spettano!

Se stai leggendo questo articolo è perché vuoi scoprire a quando ammontano le spese totali per la registrazione del compromesso. Troverai tutte le risposte alle tue domande e potrai utilizzare il nostro strumento di calcolo gratuito per verificare le tue spese nei minimi dettagli per la Registrazione Compromesso.

Che cos’è il contratto preliminare di compravendita

Il contratto preliminare di compravendita, chiamato anche compromesso, attesta che le due parti (venditore e acquirente di un immobile) si impegnino a stipulare il contratto definitivo di compravendita in un momento successivo. Questo compromesso prevede unicamente l’obbligo di vendere o comprare l’immobile in questione, ma non ne consegue un trasferimento di proprietà immediata, senza prima aver concluso il contratto definitivo. Tale compromesso è in forma scritta e solitamente viene stipulato privatamente tra le parti o tramite mediatori. La norma di riferimento è l'art.1350, primo comma n.1 c.c., secondo cui i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono farsi per atto privato o pubblico, a pena di nullità. La caparra confirmatoria è una somma di denaro versata a titolo di reciproca e mutale garanzia contro l'inadempimento nel contratto. L’immobile in questione, viene quindi in un qualche modo riservato al solo acquirente firmatario del compromesso o persone, ente e società facenti riferimento sempre ad egli. Il compromesso al suo interno deve essere necessariamente composto da: 

1. le parti coinvolte (acquirente e venditore); 
2. la data del compromesso; 
3. il luogo di stipula; 
4. il prezzo di acquisto dell’immobile;
5. l'ubicazione della casa; 
6. la descrizione nei minimi dettagli dell’immobile; 

Prima di firmare il contratto, è necessario verificare che l'immobile sia regolare dal punto di vista della conformità urbanistica, catastale e di esatta intestazione catastale, in modo da accorgersi subito delle discrepanze.

È obbligatorio registrare il compromesso?

Si, il compromesso deve essere registrato. In caso di mancata registrazione del compromesso si presenta come evasione e quindi potrebbe portare a sanzioni da parte dell’Agenzia dell’Entrate. Secondo quanto previsto dalla legge, la registrazione del contratto deve avvenire entro 20 giorni dalla sottoscrizione oppure 30 giorni se il contratto è redatto con un notaio. La sua registrazione tutelerà l’acquirente in caso di problematiche eventuali. Per poter registrare il compromesso, sarà obbligatorio compilare il modello F24 e il modello 69.

A quanto ammontano le spese registrazione compromesso?

Quando si stipula il contratto preliminare di compravendita, bisogna valutare tutte le imposte, quindi le spese da sostenere. È necessario effettuare un versamento tramite la compilazione del modello F24 pagando l’imposta di registro fissa (solitamente divise a metà tra acquirente e venditore) e un'imposta di bollo da 16€ ogni quattro facciate o ogni 100 righe del compromesso. Inoltre la somma può essere versata come caparra confirmatoria (che assume una funzione risarcitoria) e come successivi ed eventuali acconti (rappresentati come un anticipo sul prezzo). Per ricapitolare l’ammontare delle spese per la registrazione del compromesso:

1. 200€ di imposta di registro fissa; 
2. 16€ di marca da bollo da inserire ogni quattro facciate; 
3. 0,50% se versata come caparra confirmatoria; 
4. 3% se versata come acconto sul prezzo.
5. 200€ al posto del 3% se il venditore è un'impresa soggetta ad iva;

A chi spettano le spese di registrazione compromesso?

Le spese di registrazione del compromesso spettano all’acquirente, se non è stato pattuito diversamente. Infatti, spetta all’acquirente scegliere il notaio. Vista l’assenza di una legge che stabilisce con esattezza a chi spettano queste spese, l’acquirente e il venditore possono accordarsi diversamente da quanto scritto nelle prime righe. Infatti, di consuetudine le imposte di registro vengono divise a metà (100 euro a testa), anche le marche da bollo (16 euro a testa) mentre lo 0,50% su caparra confirmatoria e il 3% su acconto spettano all'acquirente, come anticipo delle imposte di registro da versare alla stipula del rogito notarile.

Caparra confirmatoria e Acconto sul prezzo

Ci sono alcune differenze sostanziali quando si parla di caparra confirmatoria e acconto sul prezzo. L'acconto sul prezzo come somma versata a titolo di anticipo sul prezzo di vendita, non ha funzioni di garanzia. Quindi nel caso in cui non si arrivasse al rogito, tale somma dovrà essere sempre restituita all'acquirente. Nessuna delle due controparti ha il diritto a trattenere tale somma. Invece, la caparra confirmatoria è una somma che viene versata a titolo di garanzia in caso di inadempimento del contratto. Quando si arriva al rogito, la caparra confirmatoria dovrà essere restituita o convertita in acconto prezzo.

Si possono detrarre le spese della registrazione del compromesso?

Le imposte versate relative alla caparra confirmatoria e all'acconto sul prezzo verranno detratte dalle spese da versare in sede di contratto definitivo di compravendita, mentre le imposte fisse e le marche da bollo non sono detraibili. Al notaio dovrà essere prodotta una copia del contratto preliminare compravendita o compromesso con gli estremi della registrazione e la quietanza con le imposte versate.

A quanto ammonta la sanzione per la registrazione tardiva del compromesso?

Se il compromesso non viene registrato entro i termini previsti dalla normativa vigente, si andrà incontro a delle sanzioni e variano a seconda dell’entità del ritardo. Sono previste le sanzioni sulla registrazione e sull'imposta di bollo. Tenendo il considerazione che l'importo minimo della sanzione è di 20€, se la registrazione avviene:

1. entro 30 giorni la sanzione sarà pari al 6% dell’ammontare. 
2. dopo i 30 giorni ma entro i 90 giorni la sanzione sarà pari al 12%.
3. entro un anno la sanzione è al 16%. 
4. entro due anni al 17,14%. 
5. oltre i due anni sarà al 20%. 

Ma se il documento stipulato non viene registrato, la somma può variare da 120% a 240% della somma dovuta. Mentre per quanto riguarda le imposte di bollo le sanzioni previste sono:

1. entro 30 giorni: 1,60€; 
2. entro 90 giorni: 1,78€; 
3. entro un anno: 2,00€; 
4. entro 2 anni: 2,29€; 
5. oltre 2 anni: 2,67€. 

Inadempimento del compromesso

Ci sono casi in cui il contratto preliminare di compravendita non viene rispettato in tutti i suoi obblighi, arrecando dei danni ad una delle due parti coinvolte. Restano riconosciuti tutti i diritti garantiti a favore delle parti dall'art. 1385 del codice civile. In caso di inadempimento, la caparra deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Qualora l'inadempienza dipende dalla parte venditrice, questa sarà tenuta a versare una somma pari al doppio della caparra ricevuta. Se invece l'inadempienza dipende dalla parte acquirente, questa perderà la caparra versata.

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Il tool di calcolo per le imposte sulla registrazione

In questo video ti spieghiamo come funziona il nostro tool di calcolo per il preliminare di compravendita.