Se stai leggendo questo articolo, molto probabilmente sei interessato a capire se è possibile e quanto sia interessante l'accorpamento di due appartamenti contigui.
In questo articolo potrai valutare se la tua situazione rientra nei casi concessi, quanto l'intera procedura possa costare e come fare per attuarla.
Questo tipo di attività è molto diffusa e risulta estremamente interessante per chi vuole dare maggior spazio alle esigenze della famiglia, senza perdere le agevolazioni sulla prima casa.
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Che cos'è la fusione catastale
La fusione catastale, consiste nell' accorpamento di due o più unità immobiliari o di un'unità immobiliare con la porzione di un'altra per formarne una unica anche in catasto.
Ciò che avviene durante la fusione catastale è una serie di attività funzionali all'accorpamento di più unità immobiliari.
È un'opportunità interessante, in quanto garantisce diversi benefici fiscali.
Ci sono diversi casi e situazioni che sono concesse dalla legge riguardo a questo tema.
In fase di compravendita possono verificarsi 3 casi:
- Acquisto di due immobili contigui da accorpare;
- Acquisto di una casa contigua alla propria per procedere all'accorpamento;
- Acquisto di una porzione di immobile contigua alla propria per procedere all'accorpamento.
- La fusione catastale di due unità immobiliari, è possibile ma solo ai fini fiscali e a condizione che abbiano una unica autonomia funzionale.
Ma dopo aver chiarito cosa rappresenta la fusione catastale, chiariamo il discorso sulle agevolazioni prima casa.
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Agevolazioni prima casa
Quando si acquisto un immobile con requisito prima casa, sono previste le agevolazioni fiscali.
Le due fondamentali caratteristiche delle agevolazioni fiscali:
- Se acquisti da privato: l'imposta di registro è al 2% e le imposte ipotecaria e catastale saranno di 50 euro ciascuna;
- Se acquisti da un'impresa: l'aliquota IVA è al 4% e le imposte ipotecaria e catastale saranno di 200 euro ciascuna.
Per avere questo tipo di agevolazione fiscale, l'acquirente non sia il proprietario di altro immobile nel Comune dell'immobile da acquistare e non abbia acquistato un altro immobile con le stesse agevolazioni.
Nel caso di fusione catastale, le agevolazioni prima casa possono essere richieste o mantenute.
L'Agenzie delle Entrate, chiarisce che è possibile usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa anche se l'immobile che si possiede a cui si fa ad accorpare un appartamento contiguo che è stato acquistato con tali benefici.
Agevolazioni fiscali nella fusione catastale
Se hai deciso di attuare questo tipo di procedura e vuoi beneficiare delle agevolazioni prima casa, devono essere rispettate alcune condizioni:
1)Ci si deve impegnare ad attuare la fusione catastale entro 1 anno dall'atto di acquisto;
2) L'immobile ottenuto dalla fusione catastale, non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (quindi non deve possedere le caratteristiche di un immobile di lusso).
Quello che risulta fondamentale è che nell'atto venga indicata l'intenzione di provvedere alla fusione catastale.
Per ottenere le agevolazioni dalla fusione, l'immobile deve essere nel Comune in cui l'acquirente ha la propria residenza o intende fissarla entro 18 mesi dall'acquisto.
Come funziona la fusione catastale
Ora che ti ho spiegato le principali condizioni e requisiti necessari alla pratica in questione, bisogna definire che la fusione catastale è un intervento di manutenzione straordinaria, quindi va comunicato al Comune se si tratta di C.I.L.A che viene adottata se non viene richiesto intervento nelle parti strutturali dell'immobile (Comunicazione di Inizio Lavori) o S.C.I.A (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
A conclusione dei lavori, bisognerà indicare la variazione per fusione catastale. Il tecnico incaricato procederà alla soppressione dei subalterni identificativi delle unità immobiliari esistenti e a individuare un nuovo subalterno identificativo dell’unità immobiliare derivata dalla fusione.
La fusione catastale: quando è possibile
Per attuare la pratica della fusione catastale, i due appartamenti devono trovarsi sullo stesso piano o su piani differenti ma sovrapposti. L'aspetto principale, è che siano appartenenti allo stesso proprietario.
Nei casi in cui venga riscontrata l'autonomia funzionale e reddituale dei due appartamenti, non è possibile attuare la fusione catastale.
Le tempistiche
I tempi previsti per la fusione catastale, possono variare da Comune a Comune. Il tempo previsto è all'incirca di tre/quattro settimane.
Il consiglio, nonostante non ci siano norme che definiscono termini, è quello di attuare la pratica entro 3 anni dall'atto di acquisto.
Il termine di tre anni equivale al lasso temporale che l'Agenzia delle Entrate ha per effettuare accertamenti e analisi.
Dopo il primo anno dall'atto, avvengono i controlli sui lavori effettuati (se non effettuati, possono revocare le agevolazioni prima casa).
Costo fusione catastale
Il costo per la fusione catastale è variabile. Ora ti spiego perché..
Solo un prezzo è fisso e riguarda il diritto di segreteria per la richiesta di fusione.
I costi che variano, sono la parcella del professionista per il titolo abitativo e la variazione catastale, l'istruzione della pratica e il costo dell'intervento.
- Pratica per fusione catastale senza intervento (per immobili già collegati, compreso di parcella del tecnico): da 300,00 € a 700,00 €.
- Pratica per fusione catastale con richiesta di CILA (opere non comprese): da 1.200,00 € a 2.800,00 €.
- Pratica per fusione catastale con richiesta di SCIA (opere non comprese): da 1.600,00 € a 3.400,00 €.
Ti do un ultimo consiglio..
Per ogni professionista o impresa che contatti, richiedi sempre un preventivo in modo tale da analizzare tutti i costi e valutare quello che più soddisfa le tue esigenze.
Spero che l'articolo sia stato d'aiuto, per maggiori informazioni non esitare a contattarci!
