Quando si parla di diritti di proprietà, spesso ci si imbatte in concetti giuridici come l'usufrutto. Questo termine può risultare complesso per molte persone, ma è fondamentale comprenderne la natura e il funzionamento, soprattutto quando si tratta di vendere un immobile soggetto a questo diritto.
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Che cos'è l'usufrutto?
L'usufrutto è un diritto reale di godimento su un bene immobile che concede all'usufruttuario il diritto di utilizzare e godere di tale bene, pur non essendone il proprietario.
In altre parole, l'usufruttuario ha il diritto di abitare e utilizzare l'immobile, nonché di beneficiare dei frutti che produce, come ad esempio gli affitti in caso di locazione.
Questo diritto può essere costituito in diverse circostanze, ad esempio tramite un testamento, un atto di donazione o un contratto di usufrutto. L'usufrutto può avere una durata stabilita (usufrutto temporaneo) o durare per tutta la vita dell'usufruttuario (usufrutto vitalizio).
Come si calcola il valore del diritto di usufrutto?
Il valore del diritto di usufrutto è determinato da vari fattori, tra cui l'età dell'usufruttuario, la durata dell'usufrutto (se temporaneo), il valore dell'immobile, il tasso di rendimento previsto per il bene e altri parametri finanziari.Esistono diverse formule matematiche utilizzate dai professionisti per calcolare il valore dell'usufrutto.
Una delle più comuni è la "Tabella di Nuda Proprietà e Usufrutto", che tiene conto dell'età dell'usufruttuario e del valore dell'immobile per determinare la percentuale di valore spettante all'usufruttuario.
Questo valore può essere espresso sia in termini monetari che come percentuale del valore dell'immobile.
In base all’età dell'usufruttuario la ripartizione percentuale sarà la seguente:
- da 0-20 anni 95% usufrutto e 5% nuda proprietà;
- da 21-30 anni 90% usufrutto e 10% nuda proprietà;
- da 31-40 anni 85% usufrutto e 15% nuda proprietà;
- da 41-45 anni 80% usufrutto e 20% nuda proprietà;
- da 46-50 anni 75% usufrutto e 25% nuda proprietà;
- da 51-53 anni 70% usufrutto e 30% nuda proprietà;
- da 54-56 anni 65% usufrutto e 35% nuda proprietà;
- da 57-60 anni 60% usufrutto e 40% nuda proprietà;
- da 61-63 anni 55% usufrutto e 45% nuda proprietà;
- da 64-66 anni 50% usufrutto e 50% nuda proprietà;
- da 67-69 anni 45% usufrutto e 55% nuda proprietà;
- da 70-72 anni 40% usufrutto e 60% nuda proprietà;
- da 73-75 anni 35% usufrutto e 65% nuda proprietà;
- da 76-78 anni 30% usufrutto e 70% nuda proprietà;
- da 79-82 anni 25% usufrutto e 75% nuda proprietà;
- da 83-86 anni 20% usufrutto e 80% nuda proprietà;
- da 87-92 anni 15% usufrutto e 85% nuda proprietà;
- da 93-99 anni 10% usufrutto e 90% nuda proprietà;
- oltre i 100 anni non è previsto.
Cosa spetta all'usufruttuario?
Il proprietario, concedendo l'usufrutto su un immobile, riconosce all'usufruttuario il diritto di utilizzare il bene per tutta la durata dell'usufrutto stesso.
Al termine dell'usufrutto, il proprietario riprende l'intero possesso. L'immobile deve essere custodito ed utilizzo nel migliore dei modi: perciò l'usufruttuario dovrà gestire tutte le spese di manutenzione ordinaria della proprietà.
Ovviamente, non ha nessuna possibilità di poter vendere l'immobile, in quanto il diritto di usufrutto non prevede il diritto di vendita.
Quanto spetta all'usufruttuario in caso di vendita?
L'usufruttuario ha il diritto di semplice godimento, perciò in caso di vendita dell'immobile, non potrà godere di nessun compenso.
Vendere Casa con Usufrutto?
Vendere un immobile con usufrutto può essere un'operazione complessa, ma è possibile farlo. Prima di mettere in vendita la casa, è fondamentale informare potenziali acquirenti dell'esistenza dell'usufrutto e dei diritti dell'usufruttuario.
Inoltre, l'usufruttuario deve essere coinvolto nel processo di vendita e deve fornire il suo consenso per concludere l'affare. La legge prevede che il diritto di usufrutto debba essere rispettato anche in caso di trasferimento di proprietà dell'immobile.
