Se hai deciso di comprare una casa che è stata venduta prima del trascorrere dei 5 anni, da un soggetto che lo aveva acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa, sarà necessario approfondire il discorso in quanto si potrebbe andare incontro a rischi precisi.
In questa situazione, il notaio richiede al venditore il rilascio di un deposito di denaro in grado di tutelare l’acquirente.
La normativa ai fini dell’imposta di registro afferma che lo stato ha privilegio secondo le norme stabilite dal Codice civile e tale privilegio si estingue con il trascorrere dei 5 anni dalla data di registrazione.
Secondo il Codice Civile, i crediti dello Stato per ogni tributo indiretto sono assistiti da privilegio speciale sopra gli immobili ai quali il tributo si riferisce.
In caso di decadenza di tutte le agevolazioni per l’acquisto prima casa a causa di rivendita prima dei 5 anni, il privilegio sorge alla data di registrazione dell’atto di acquisto, perciò chi acquista da chi vende prima dei 5 anni acquisisce un diritto solo dopo che il privilegio è sorto.
Ma sai cos’è questo privilegio speciale?
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Che cos’è il privilegio speciale?
Il privilegio speciale è una causa legittima di prelazione, cioè derogano al principio secondo il quale i beni del debitore sono la comune garanzia dei creditori.
Il privilegio è una garanzia patrimoniale su determinati beni del debitore, non è pattuito dalle parti ma è standardizzato dalla stessa legge.
Ci sono i privilegi generali e quelli speciali. I generali si esercitano su tutti i beni mobili, mentre i secondi solo su alcuni beni immobili e mobili.
In poche parole, è un privilegio istituito dalla legge a tutela del creditore e si estingue con il decorso di 5 anni dalla registrazione dell’atto.
Tale privilegio non ha una propria pubblicità legale, infatti in un certo senso può essere definito come privilegio "mascherato" o "occulto".
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Quando spetta
Il privilegio spetta sia per l’imposta di registro al momento dell’atto, sia all’imposta richiesta successivamente alla registrazione ma anche per l’imposta dovuta alla correzione o omissione dall’Agenzia delle Entrate in sede di liquidazione dell’imposta.
Quindi, il privilegio è efficace per chiunque acquisti diritti sull'immobile in questione, successivamente all'apertura della successione (quando nasce il privilegio).
Altrimenti, il privilegio sarà inopponibile per chiunque abbia acquistato i diritti antecedente all'apertura della successione.
Quando viene utilizzato
La procedura può avvenire in diversi modi: quando si stipula l’atto di compravendita, il notaio può versare direttamente allo Stato l’imposta pagata, in modo tale che se non venisse pagato può utilizzare tale privilegio speciale come tutela, oppure può trattenere tale somma e nel caso in cui il debitore non dovesse pagare, il compratore viene in ogni caso tutelato senza ricadere totalmente su di lui.
Il mancato pagamento dell’imposta, permette all’Erario il diritto di chiederla e recuperarla con le relative sanzioni e more, utilizzando in questo modo il privilegio speciale.
Quando viene richiesto
Torniamo a parlare del rischio per l’acquirente nel caso in cui il venditore abbia fruito delle agevolazioni prima casa e il trasferimento avvenga prima del trascorrere dei 5 anni.
Per evitare situazioni complicate, alcuni notai chiedono precedentemente al venditore la somma che sarebbe costretto a pagare nel caso non venisse venduto il bene. In questo caso, se il venditore riacquista per tempo potrà ottenere indietro le somme depositate.
Nel caso l'acquisto non avvenga, decadono immediatamente le agevolazioni e la somma depositata sarà utilizzata per pagare l’imposta e cancellare il privilegio speciale dello Stato.
Tale deposito agevola e tutela notevolmente l’acquirente, ma a volte può risultare un limite per il venditore.
Infatti, quando si decide di vendere casa, bisogna calcolare ed analizzare tutte le spese totali che si dovranno sostenere, senza tralasciare anche questo aspetto fondamentale, che altrimenti può risultare vincolante alla riuscita della vendita.
Un esempio concreto
Se il proprietario di una casa A vende all’acquirente B, un immobile acquistato tre anni prima con le relative agevolazioni prima casa, per non farle decadere, dovrà necessariamente acquistare entro un anno. Se il venditore non riesce a comprare entro un anno, l’Agenzia delle Entrate gli richiede l’imposta con le relative sanzioni e more.
Nel caso il venditore non riesca a pagare queste sanzioni, lo stato si tutela tramite lo strumento del privilegio speciale sull’immobile che ha venduto all’acquirente B.
In questo caso, la situazione debitoria graverà sull’acquirente anche se esso non è colpevole della questione.
Nella maggior parte dei casi, si viene a conoscenza del privilegio speciale dello Stato solo al momento dell’atto e questo crea disagi e costi non preventivati!
Risulta quindi importante sia quando si vende che quando si compra, conoscere tutti gli aspetti per evitare situazioni complicate da gestire.
Per concludere, è importante ricordare che l’acquirente non sarà esposto per sempre al rischio definito fino ad esso. Il privilegio si estingue, con il superamento dei 5 anni dalla data di registrazione.
