La donazione di un immobile significa donare a titolo gratuito un bene attraverso un contratto senza ricevere nulla in cambio. Risulta essere una pratica molto frequente in Italia, soprattutto dai genitori che ancora in vita decidono di donare ai propri figli. È necessario conoscere cos'è una donazione immobiliare in tutti suoi aspetti positivi e negativi, i costi, il calcolo delle imposte, la possibilità di attuarlo senza la presenza di un notaio e cosa cambia donarlo ad un unico figlio o a più figli.
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Donazione immobile cos'è
La donazione è un contratto con il quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l'altra ed è irrevocabile ad opera di una delle parti. Sono compresi beni come immobili abitativi, ma non solo, anche terreni agricoli ed edificabili, l'importante è che siano privi di abusi edilizi (o vincoli scritti nelle visure catastali e ipotecarie).
La donazione di un immobile prevede che vengano concessi il diritto di usufrutto, l'uso e il diritto di abitazione.
Il contratto solitamente è svolto dalla figura di un notaio con almeno due testimoni all'atto, anche se ci sono casi in cui la presenza del notaio può non essere rilevante.
Per compiere una donazione immobiliare, non si deve essere minorenni, interdetti o inabilitati, almeno che non debbano solo accettare una donazione, che avverrà in ogni caso tramite genitori o tutori legali autorizzati a loro volta dal giudice tutelare.
La donazione immobiliare può avvenire in maniera:
-Diretta: quando un bene viene regalato ad un'altra persona;
-Indiretta: quando l'atto produce un effetto donativo, cioè nel caso in cui una persona si occupa della spesa ma regala il bene ad un'altra.
Non sempre la donazione di un immobile risulta vantaggiosa, in quanto servirà sostenere i costi notarili, provvedere ad obblighi alimentari al donatore nel caso si dovesse trovasse in una situazione difficile e difficoltà nel rivendere l'immobile donato in quanto nei successivi 10 anni dalla morte del donatore gli eredi possono impugnare la donazione per lesione della quota legittima.
Infine, la donazione può essere revocata solo se:
-il donatore cambia idea in caso di ingratitudine del ricevente del bene in questione;
-scoperta in momenti successivi di figli o discendenti.
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Costi donazione immobile
Quando si parla di donazione di un immobile, si deve necessariamente parlare di costi. I costi da sostenere sono le spese notarili per le verifiche del caso da parte del notaio, e le imposte da pagare (a carico del donatario).
È difficile fare una stima sul costo delle spese notarili, in quanto dipende da molti fattori come il valore della casa, complessità dell'operazione ma anche dal tipo di parcella notarile.
Per quanto riguarda le imposte da pagare:
-imposta di registro;
-imposta di bollo;
-imposta ipotecaria (calcolata al 2%);
-imposta catastale (calcolata all'1%);
-imposta di donazione;
Per sapere di più e non avere più dubbi sull'ammontare delle spese totali leggere spese notarili acquisto casa.
L'imposta di donazione varia in base al tipo di parentela che c'è tra il donatore e il ricevente.
Se il rapporto di parentela è in linea diretta, si prevede che la parte da sottrarre alla base imponibile è di 1.500.000 di euro, perciò se l'immobile ha un valore inferiore non è dovuta l'imposta di donazione.
Se si tratta di parentela come fratelli o sorelle, è di 100.000 euro, mentre se è portatore di handicap è di 1.500.000 euro.
Dopo che abbiamo compreso che tale franchigia viene sottratta dalla base imponibile, verrà applicata l'aliquota.
L'aliquota sarà:
- 4% per coniugi e parenti in linea retta;
- 6% per fratelli e sorelle;
- 6% per parenti fino al VI grado e affini al II grado, senza franchigia prevista;
- 8% per tutti gli altri beneficiari.
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Donazione immobile senza notaio
Generalmente, la donazione immobile avviene tramite l'atto di un notaio. Ci sono due strade da prendere se non ci si vuole affidare ad un notaio: la donazione indiretta o usucapione.
La donazione indiretta avviene quando una il donatore compra a sue spese un bene immobile in quel momento e lo intesta ad un'altra persona.
La donazione per usucapione è più complicata e spesso non meno costosa di affidarsi ad un notaio. Per usucapione si intende un modo di diventare proprietari di un bene, senza dover redigere contratti notarili con il proprietario.
Si diventa proprietari attraverso l'utilizzo di tale bene, cioè se per almeno 20 anni un soggetto ha vissuto in un bene di un'altra persona senza ricevere reclami, diventa ufficialmente il proprietario del bene.
Donazione immobile ai figli
La donazione immobiliare ai figli è una pratica molto frequente, ed è la decisione di donare la propria casa ad un figlio quando si è ancora in vita, evitando le problematiche della successione agli eredi. Ma come funziona?
Come abbiamo visto se la donazione è diretta vuol dire che si dispone già di un immobile da donare ed è fondamentale la presenza di un notaio con i due testimoni per fare il passaggio di proprietà. Nel caso in cui il figlio fosse minorenne, è comunque possibile ma è necessario richiedere l'autorizzazione del giudice tutelare.
Per via indiretta come abbiamo già detto precedentemente significa che non si è ancora in possesso di un immobile, ma si acquista nel momento della donazione. La donazione indiretta può avvenire pagando il venditore ma scrivendo nell'atto che sta vendendo il bene al figlio, in modo tale da redimere il solito contratto ma indicando che si sta pagando con i soldi di un altro conto, oppure versare i soldi sul conto del figlio, senza dover pagare l'imposta di donazione.
Nel caso il ricevente fosse minorenne, vale la regola della donazione diretta.
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