Quando si vuole comprare o vendere casa, bisogna stare attenti ai minimi dettagli e curare ogni fase. La legge italiana prevede delle agevolazioni e garanzie, che risultano indispensabili da sapere prima di iniziare un'operazione così importante.
Ma cos'è realmente il contratto preliminare di compravendita?
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Cos'è il contratto preliminare di compravendita
Il contratto preliminare di compravendita, chiamato anche compromesso, attesta che le due parti (venditore e acquirente di un immobile) si impegnino per stipulare il contratto definitivo di compravendita in un momento successivo. Questo compromesso prevede unicamente l’obbligo di vendere o comprare l’immobile in questione, ma non ne consegue un trasferimento di proprietà immediata, senza prima aver concluso il contratto definitivo. Tale compromesso è in forma scritta e solitamente viene stipulato privatamente tra le parti o tramite mediatori. La norma di riferimento è l'art.1350, primo comma n.1 c.c., secondo cui i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono farsi per atto privato o pubblico, a pena di nullità. La caparra confirmatoria è una somma di denaro versata a titolo di reciproca e mutale garanzia contro l'inadempimento nel contratto. L’immobile in questione, viene quindi in un qualche modo riservato al solo acquirente firmatario del compromesso o persone, ente e società facenti riferimento sempre ad egli. Il compromesso al suo interno deve essere necessariamente composto da:
-le parti coinvolte (acquirente e venditore);
-la data del compromesso;
-il luogo di stipula;
-il prezzo di acquisto dell’immobile;
-l'ubicazione della casa;
-la descrizione nei minimi dettagli dell’immobile;
Prima di firmare il contratto, è necessario verificare che l'immobile sia regolare dal punto di vista della conformità urbanistica, catastale e di esatta intestazione catastale, in modo da accorgersi subito delle discrepanze.
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Figura del notaio: Si o no?
Il contratto preliminare di compravendita può essere stipulato privatamente, ma anche tramite mediatori come la figura del notaio. Le pratiche di questo tipo spesso sono di difficile gestione, perciò il notaio risulta essere una garanzia e una sicurezza in più per poter semplificare la gestione dei compromessi. Inoltre, il notaio è una garanzia anche nei confronti dell’acquirente, nel caso si verificasse che il venditore stipuli questo contratto con un altro soggetto.
Tale pratica si può svolgere anche senza la sua intermediazione, scegliendo una scrittura del contratto di tipo privato non autentico. In questo modo le parti si impegneranno allo stesso modo e con gli stessi obblighi, ma registreranno loro il contratto negli uffici dell'Agenzia delle Entrate.
Quanto costa stipulare il compromesso
Quando si stipula il contratto preliminare di compravendita, bisogna valutare tutte le imposte, quindi le spese da dover sostenere.
Quali imposte si devono sostenere?
-200€ di imposta di registro fissa;
-16€ di marca da bollo da inserire ogni quattro facciate;
-0,50% se versata come caparra confirmatoria;
-3% se versata come acconto sul prezzo.
Le spese relative alla caparra e alle somme a titolo di acconto saranno detratte da quelle dovute per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.
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Registrazione del contratto
La registrazione del contratto può avvenire tramite scrittura:
-privata autentica: il notaio si occupa di registrare la procedura tramite il MUI e entro 30 giorni di effettuare il pagamento dell’imposta di registro;
-privata non autentica: le due parti si occuperanno di registrare la pratica negli uffici dell’Agenzia delle Entrate e il versamento dell’imposta di registro tramite il modello F23, dopo aver pagato l'imposta di registro alla banca o all'ufficio postale.
La compilazione del contratto, passo per passo, è spiegata nei dettagli sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
L’agenzia avrà bisogno dei seguenti documenti:
-2 copie del contratto firmate da entrambe le parti;
-la richiesta di registrazione (modello 69);
-la richiesta di registrazione (modello RR), nel caso in cui gli atti da registrare fossero più di uno;
-il modello F24 timbrate dalla banca o dall'ufficio postale.
Inadempimento del contratto preliminare
Ci sono casi in cui il contratto preliminare di compravendita non viene rispettato in tutti i suoi obblighi, arrecando dei danni ad una delle due parti coinvolte.
In questa situazione la parte lesa, potrà richiedere immediatamente il risarcimento dei danni subiti.
Se il venditore non rispetta gli obblighi prefissati, il compratore potrà richiedere il risarcimento di tutte le spese già sostenute, il doppio della caparra confirmatoria che avrà versato nel momento del compromesso ed eventuali penali. Attraverso il tribunale, è possibile ricevere la proprietà del compromesso senza la parte del venditore.
Nel caso in cui fosse il venditore a non rispettare gli obblighi, il venditore potrà richiedere sempre attraverso il tribunale la risoluzione del contratto più il risarcimento anch'esso dei danni subiti.
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