Capiamo subito quali sono le differenze tra i termini in questione: caparra e acconto.
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Differenze tra caparra e acconto
Per acconto si intende il pagamento anticipato di una parte del prezzo per l’acquisto di un bene o servizio. Questo è utile come garanzia al venditore, nel caso in cui non si concluda il contratto, in quanto non risultano vincolati economicamente l’uno all’altro e l’acconto può essere restituito.
La caparra invece è sempre un anticipo del prezzo dell’acquisto, ma è considerata garanzia effettiva sia per gli interessi dell’acquirente sia per quelli del venditore. Se l’acquirente dovesse tirarsi indietro e non concludere il contratto, il venditore può trattenere la caparra come risarcimento del danno. Se invece è il venditore a non voler più concludere, l’acquirente può chiedere la restituzione del doppio della caparra versata.
La differenza sostanziale tra caparra e acconto, è che la prima ha una rilevanza risarcitoria.
Scegliere tra acconto e caparra
Se stai leggendo questo paragrafo è perché ti stai chiedendo davvero cosa convenga di più tra l’acconto e la caparra. In realtà la risposta dipende da molte condizioni e dal caso specifico. Entrambi prevedono un anticipo del prezzo di acquisto, ma con le sostanziali differenze viste prima. Chiedere ad un esperto immobiliare potrebbe chiarire tutti i dubbi sulla base del tuo caso in particolare. Alcune volte si può decidere anche di non scegliere, versando sia l’acconto che la caparra in caso di inadempimento del contratto per cambiamenti di decisione improvvisi.
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Differenza tra caparra e acconto nell’acquisto della prima casa
Come definito nelle righe precedenti di questo articolo, l’acconto non ha funzione di garanzia, perciò questo vuol dire che se non si arriva al rogito, tale somma dovrà essere restituita completamente all’acquirente (anche nella situazione in cui il mancato adempimento sia frutto di una sua decisione). In una situazione di questo genere, il venditore (non colpevole dell’avvenuto inadempimento) può richiedere il risarcimento dei danni, cioè la mancata vendita, sempre che si riesca a dimostrare davanti alla decisione di un tribunale.
Invece, la caparra confirmatoria permette di avere una garanzia vera e propria in caso di inadempimento del contratto. Se il contratto viene concluso, la caparra dovrà essere restituita o convertita in acconto prezzo, mentre se non si arrivasse al rogito a causa dell’acquirente, il venditore può trattenere la somma di denaro. Nel caso in cui la responsabilità di questo cadesse, invece, sul venditore allora l’acquirente potrà chiedere la restituzione del doppio della somma. Ovviamente è sempre possibile richiedere il risarcimento dei danni per la mancata vendita, ma è necessario che ci sia un contratto preliminare di vendita trascritto presso i registri immobiliari.
A quanto ammontano le spese
Che si tratti di acconti o caparre confirmatorie, si aggirano cifre comprese tra il 10 e il 20% del valore dell’acquisto. Solitamente il pagamento avviene tramite assegno non trasferibile intestato al venditore, assegno circolare o anche tramite bonifico. Ovviamente sia per acconto che per caparra si devono pagare le imposte di registro.
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Le tasse da pagare
Che si tratti di acconto o di caparra, entrambi sono soggetti a imposta di registro. L’importo può variare tra le due, in particolare se l’acquisto di quel determinato bene è soggetto a IVA. Sarà in ogni caso necessario indicare nel preliminare di compravendita in maniera chiara e specifica se si tratta di acconto o caparra, altrimenti sarà considerato acconto. Può infatti considerarsi fatto a titolo di caparra solo il versamento che sia espressamente identificato come tale.
Nel caso in cui il bene non sia soggetto a IVA, su acconto e caparra, l’imposta di registro sarà lo 0,50% della somma versata come caparra confirmatoria e del 3% della somma a titolo di acconto sul prezzo di vendita. L’imposta versata sarà poi detratta da quella dovuta nella registrazione del contratto definitivo di compravendita.
Per quanto riguarda i beni soggetti a IVA, l’imposta di registro sarà di 200 euro nel caso di versamento di un acconto fatturato prevedendo l’IVA, mentre 0,50% dell’importo della caparra confirmatoria non soggetta ad IVA. Perciò l’IVA sull’acconto sarà:
- 4% per acquisto prima casa;
- 10% acquisto abitazione senza agevolazioni;
- 22% per gli immobili di lusso.
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